¿Qué son los Vicios Ocultos en Compraventas?
Los vicios ocultos en compraventas entre particulares son situaciones en las que el comprador descubre defectos en la vivienda adquirida que no fueron revelados por el vendedor durante la transacción.
Estos defectos pueden hacer que la vivienda sea inadecuada para el propósito previsto o que reduzcan significativamente su valor, lo que podría haber llevado al comprador a reconsiderar la adquisición o negociar un precio más bajo.
La normativa que regula este tema es el artículo 1484 del Código Civil. Según esta ley, el vendedor tiene la obligación de responder por los vicios ocultos que afecten a la propiedad vendida.
Sin embargo, esta responsabilidad no se aplica a defectos evidentes o visibles, ni a aquellos que el comprador, siendo un experto en el tema, debería haber conocido fácilmente debido a su oficio o profesión.
Es esencial tener en cuenta que la normativa varía si la compraventa se realiza entre particulares o entre una empresa y un consumidor.
En el primer caso, se rige por el Código Civil, mientras que en el segundo caso, se aplica la normativa de protección al consumidor, como el Real Decreto Legislativo 1/2007, que establece la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias sobre garantías.
Requisitos del saneamiento por vicios ocultos
Para poder solicitar el saneamiento por vicios ocultos en compraventas de una vivienda, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Ocultación del vicio: El vicio o defecto en la propiedad debe estar oculto, es decir, no visible a simple vista y desconocido para el comprador al momento de la compra.
- Gravedad del vicio: El defecto debe ser lo suficientemente grave como para hacer la vivienda inadecuada para el uso al que se destina o reducir significativamente su utilidad.Debe ser de tal magnitud que, de haber sido conocido por el comprador, este no habría adquirido la vivienda o habría pagado un precio menor por ella.
- Existencia previa del vicio: El vicio debe haber existido antes de que se realizara la compra de la vivienda.Es decir, no se pueden reclamar defectos que surgieron después de la adquisición.
La acción para exigir el saneamiento por vicios ocultos tiene un plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Transcurrido este período, el comprador ya no podrá demandar al vendedor por vicios ocultos, pero aún podrá entablar acciones relacionadas con el contrato de compraventa, como la resolución del contrato por incumplimiento de alguna de las partes.
En caso de que el comprador decida ejercer la acción de saneamiento por vicios ocultos, tiene dos opciones:
a) Desistir del contrato y recibir el reembolso de los gastos en los que haya incurrido.
Si se demuestra que el vendedor actuó de mala fe y conocía los defectos pero no los reveló al comprador, este podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios.
b) Obtener una rebaja en el precio de la vivienda, determinada por peritos expertos.
Si los vicios ocultos provocan la pérdida o destrucción de la vivienda, el vendedor deberá devolver el precio de la compra y los gastos del contrato, además de pagar una indemnización por daños y perjuicios.
Sin embargo, si el vendedor desconocía los vicios ocultos, solo estará obligado a reembolsar el precio de la compra y los gastos en los que haya incurrido el comprador.
Es importante tener en cuenta que no basta con que el vicio aparezca después de la compra. El comprador debe demostrar que el defecto ya existía al momento de la adquisición y que no pudo conocerlo en ese momento. Además, se tomará en cuenta la formación y conocimientos del comprador para determinar si podría haber identificado la existencia del vicio.
Ejemplo de vicios ocultos en compraventas
Vivienda o propiedad con aluminosis:
La aluminosis es una enfermedad que afecta a las estructuras de hormigón armado en edificios y otras construcciones.
Es causada por una reacción química entre los componentes del hormigón y el aluminio presente en su interior, lo que provoca la degradación y descomposición del material a lo largo del tiempo.
Esta enfermedad puede debilitar seriamente la resistencia y la integridad del edificio, poniendo en riesgo la seguridad de sus ocupantes. Los síntomas de la aluminosis incluyen fisuras, desprendimientos y deterioro generalizado del hormigón.
Es esencial realizar inspecciones y mantenimiento periódico para detectar y abordar tempranamente esta problemática y evitar daños mayores.
En casos avanzados, puede ser necesario realizar costosas reparaciones y rehabilitaciones para garantizar la estabilidad del edificio afectado.
Insectos o plagas no visibles:
Infestaciones de termitas o cucarachas que no se notan a simple vista, lo que puede afectar la estructura de la propiedad y requerir costosas fumigaciones.
Problemas eléctricos ocultos:
Cables mal instalados o conexiones defectuosas que no se detectan hasta después de la compra, lo que puede llevar a cortocircuitos y riesgos de incendio.
Infiltraciones en muros:
Al comprar un apartamento, no se detectan signos evidentes de humedad.
Sin embargo, después de las primeras lluvias fuertes, se descubre que existen filtraciones en las paredes, lo que indica que el edificio tiene problemas en la impermeabilización de los muros.
Problemas estructurales en la vivienda:
Se adquiere una casa que parecía estar en buen estado, pero con el tiempo se observan deformaciones en las paredes y problemas para abrir y cerrar puertas y ventanas.
Al realizar una revisión más detallada, se descubre que la estructura de la vivienda está comprometida debido a una deficiente construcción.
Plazo de garantía en las viviendas
En el caso de viviendas de segunda mano, el plazo de garantía es de 6 meses
Para las viviendas de nueva construcción, se ofrecen diferentes garantías:
- Seguro del constructor: Cubre la reparación de daños materiales por vicios ocultos en elementos de acabado de obras durante 1 año.El capital asegurado será del 5% del coste final de la ejecución material de la obra.
- Seguro del promotor: Garantiza la reparación de daños por vicios o defectos en elementos constructivos o de instalaciones durante 3 años, en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.El capital asegurado será del 30% del coste final de la ejecución material de la obra.
- Seguro del promotor: Ofrece una garantía de 10 años para la reparación de daños materiales por vicios ocultos en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos estructurales que afecten la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.El capital asegurado será del 100% del coste final de la ejecución material de la obra.
Abogado para vicios ocultos en compraventas en Marbella y Mijas
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