Guia Plusvalía 2025
La plusvalía es un impuesto municipal que se cobra en España en relación con la diferencia de valor entre el momento en que se adquirió una propiedad y el momento en que se vende.
En este artículo, hablaremos sobre la plusvalía en general, plusvalía en herencias y otras preguntas de interés relacionado con este impuesto municipal.
También te enseñaremos con algún ejemplo cómo poder calcular la plusvalía en Mijas (Málaga)
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía municipal es el nombre que recibe el «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana«, también conocido como IIVTNU.
Este impuesto municipal grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su transmisión.
Es importante destacar que este impuesto surge con la transmisión de los terrenos, independientemente de si hay o no edificaciones en ellos. Por lo tanto, cuando se trata de la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida y no la edificación en sí.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Las transmisiones que dan lugar a la plusvalía municipal son la venta de un inmueble, su donación, su legado o herencia.
La plusvalía municipal debe ser abonada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión:
- En los casos de venta de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación.
- Si se trata de una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Quién debe pagar la plusvalía?
En el caso más común, la compraventa, es el vendedor de la vivienda quien debe pagar la plusvalía municipal.
En el caso de las donaciones, es el donatario, es decir, la persona que recibe la donación, quien debe pagar la plusvalía.
Por otro lado, en el caso de las herencias, son los herederos quienes deben pagar este impuesto municipal.
Plusvalía en Herencias 2025: ¿quién debe pagarla?
Es importante tener en cuenta que si el heredero vende el inmueble urbano, tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal dos veces:
- Una vez como heredero
- Otra vez como vendedor
Antes, según la legislación anterior, si se vendía el inmueble antes de un año desde que se había heredado, no se pagaba el impuesto.
Sin embargo, con la nueva regulación tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 que declaró inconstitucional el sistema de cálculo del impuesto de plusvalía, se tributarán las ganancias patrimoniales generadas en menos de un año.
¿Qué ocurre cuando hay varios herederos? ¿Cómo se paga este impuesto?
Cuando hay múltiples herederos en una herencia, el impuesto de plusvalía puede ser abonado por una sola persona, cubriendo la totalidad de la cantidad a pagar, o cada heredero puede pagar su parte correspondiente del impuesto basado en el porcentaje que le haya sido asignado en la distribución de la herencia.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en España 2025
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de su transmisión.
Desde su última actualización en noviembre de 2021, existen dos métodos de cálculo de este impuesto que se seguirán aplicando en 2025.
Plusvalía por Cálculo de Método Real
El método real es el primero de los dos métodos de cálculo de plusvalía municipal en 2025. Se utiliza para calcular la base imponible de este impuesto.
Para ello, se resta al valor de transmisión (precio de venta) el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones). El resultado obtenido se multiplica por el porcentaje del valor catastral del terreno.
Este método de cálculo se aplica cuando se quiere conocer la diferencia entre el precio al que se ha comprado y vendido una vivienda o propiedad. De esa cantidad ganancial se gravará como base imponible.
Plusvalía por Cálculo de Método Objetivo
El segundo método de cálculo es el método objetivo. Se utiliza para calcular la plusvalía municipal cuando no se dispone de información sobre el valor de adquisición de la propiedad.
En este caso, se obtiene multiplicando el valor catastral del terreno al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo que se ha mantenido una vivienda en propiedad.
Este método guarda relación con la plusvalía objetiva. Para calcularlo, se consideran los años que han transcurrido desde la adquisición de la propiedad hasta la transmisión.
En función de ese número de años, se debe consultar una tabla de valores que serán actualizados cada año por el Ministerio de Hacienda. Es la llamada tabla de coeficientes multiplicadores.
Cálculo de Plusvalía en Herencias en Mijas (Málaga): Ejemplo Práctico 2025
En este artículo te explicaré cómo calcular la plusvalía en herencias en Mijas (Málaga) de forma práctica y sencilla.
Si necesitas calcular la plusvalía que debes pagar por la herencia de una propiedad inmobiliaria en esta localidad, este artículo es para ti.
Ejemplo práctico de cálculo de plusvalía en herencias en Mijas
Imaginemos que los abuelos de Diego compraron una vivienda en Mijas en el año 2012 por 190.000 euros y los padres de Diego la heredaron en el 2021 con un valor de 285.000 euros. Además, sabemos que el valor catastral del suelo según el IBI es de 56.000 euros y el valor catastral total de la vivienda es de 98.000 euros.
Datos necesarios para el cálculo de la plusvalía en herencias
Para calcular la plusvalía en herencias en Mijas necesitamos los siguientes datos:
- Valor del suelo (IBI): 56.000 euros
- Valor total (IBI): 98.000 euros
- Años completos transcurridos: 9 años
- Coeficiente aplicable para 9 años: 0,09
- Tipo Impositivo en Mijas en 2021: 30% (Aún no se ha fijado tipo por los Ayuntamientos, por lo que se aplica el máximo)
Método de cálculo objetivo
Para calcular la plusvalía en herencias, podemos utilizar el método de cálculo «objetivo». En este caso, la base imponible se obtiene multiplicando el valor del suelo por el coeficiente aplicable para los años completos transcurridos.
Base Imponible: 56.000 euros x 0,09 = 5.040 euros Tipo impositivo: 30% A pagar: 5.040 euros x 30% = 1.512,00 euros
Método de cálculo real
También podemos utilizar el método de cálculo «real». En este caso, la base imponible se obtiene restando el valor de adquisición (compra de los abuelos de Diego) al valor de transmisión (herencia).
Luego se calcula el porcentaje del valor del suelo sobre el valor total de la vivienda y se multiplica por la base imponible obtenida.
Diferencia entre valor de adquisición y de transmisión: 95.000 euros
% del valor del suelo sobre el valor total de la vivienda: 60%
Base Imponible: 95.000 euros x 60% = 57.000 euros
Tipo impositivo: 30%
A pagar: 57.000 euros x 30% = 17.100,00 euros
¿Cuál método de cálculo elegir?
En este ejemplo, los padres de Diego podrían tributar por la base imponible obtenida con el método «objetivo» (1.512 euros), en lugar de la obtenida atendiendo al método de cálculo «real» (17.100 euros), ya que en el primer caso, aplicando el tipo impositivo, pagaría 1.512,00 euros, y en el segundo, 17.100 euros, por lo que hay una significante diferencia.
Recuerda que cada caso es único y es importante contar con el asesoramiento de un experto en materia fiscal para determinar cuál es el método de cálculo más adecuado en tu caso particular.
De esta manera, podrás calcular la plusvalía en herencias en Mijas de forma precisa y evitar posibles errores o sanciones.
¿Es obligatorio pagar la plusvalía? ¿Cómo puedo evitar pagarla?
Cómo evitar el pago de plusvalía en herencias
La plusvalía es un impuesto que grava el incremento del valor de un inmueble durante el tiempo en el que se ha sido propietario del mismo.
En el caso de las herencias, el heredero puede encontrarse con la obligación de pagar este impuesto, lo que puede generar una carga económica importante.
Sin embargo, existen determinadas circunstancias en las que el pago de plusvalía en herencias puede quedar exento.
Exención en fincas de calificación rústica
En primer lugar, hay que tener en cuenta que si el inmueble que se ha heredado es una finca de calificación rústica, el heredero puede estar exento del pago de plusvalía.
En este caso, es importante contar con un asesoramiento jurídico especializado para poder demostrar que se trata de una finca de este tipo y evitar así el pago del impuesto.
Exención por pérdida de valor del inmueble
Otra situación en la que se puede estar exento del pago de plusvalía en herencias es cuando el valor del inmueble heredado ha disminuido desde su adquisición.
La nueva regulación, recogida en el Real Decreto 26/2021, reconoce la exención del impuesto en estos casos, tras la última Sentencia del Tribunal Constitucional.
Sin embargo, es importante demostrar ante el ayuntamiento que el inmueble ha perdido valor, lo que puede resultar complicado si no se cuenta con el asesoramiento jurídico adecuado.
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